Wertermittlung:

Der Verkehrswert für bebaute und unbebaute Grundstücke wird im § 194 BauGB (Baugesetzbuch) definiert.

„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Unter gewöhnlichem Geschäftsverkehr versteht man einen Handel auf einem freien Markt, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck oder sonstigen Zwängen stehen und ausschließlich objektive Maßstäbe zur Geltung kommen. Der Verkehrswert ist somit der Wert, der sich im allgemeinen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten einstellen würde und wird durch die Verhältnisse, die am Bewertungsstichtag auf dem Grundstücksmarkt herrschen bestimmt. Es handelt sich also um einen stichtagsbezogenen Wert.

Für die Ermittlung des Verkehrswertes sind grundsätzlich verschiedene Wertermittlungsverfahren gebräuchlich, welche in der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) geregelt sind.

Dies sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren (§§ 15-16 ImmoWertV) orientiert sich an Preisen von bereits vollzogenen Transaktionen. Dabei müssen die herangezogenen Kaufpreise hinreichend mit dem zu bewertenden Grundstück übereinstimmen. Geeignet ist dieses Verfahren vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke und von Eigentumswohnungen.

Das Ertragswertverfahren (§§ 17-20 ImmoWertV) kommt insbesondere für Grundstücke in Betracht, bei denen der marktüblich und dauerhaft erzielbare Ertrag von Bedeutung ist, bzw. die Immobilienform üblicherweise am Markt vermietet wird, wie z. B. bei gewerblich genutzten Grundstücken und Mietwohnungsbau und so genannten Betreiberimmobilien wie etwa Hotels, Krankenhäuser und Freizeitimmobilien.

Das Sachwertverfahren (§§ 21-23 ImmoWertV) wird in der Regel dann angewandt, wenn es sich um eigen genutzte Immobilien handelt, wie z.B. Ein- oder Zweifamilienhäuser.